 Pour la Mise en vente |
Le métrage Loi Carrez (déjà obligatoire) : le vendeur d'un lot en copropriété doit indiquer à l'acquéreur la superficie du bien vendu. Certains lots sont exclus de cette obligation : les caves, les emplacements de parking, les garages et les lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés.
En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 mètres carrés, il faut tenir compte de la superficie de l'ensemble de l'appartement, y compris des lots inférieurs à 8 mètres carrés. Le métrage conforme à la loi Carrez, doit être mentionné dans la promesse de vente et l'acte de vente, sous peine de nullité.
Si l'acquéreur constate une différence de plus d'un vingtième (1 /20ème) soit 5%, entre la superficie énoncée et la superficie réelle, il dispose d'un délai d'un an (courant à compter du jour de la signature de l'acte de vente définitif) pour demander, en justice, une diminution du prix de vente.
L'amiante (déjà obligatoire) : le propriétaire doit fournir une attestation de présence ou non présence d'amiante à l'acquéreur. Le notaire demandera la production de ce certificat pour la signature de la promesse de vente.
L'obligation de recherche concerne tous les biens bâtis (sauf ceux dont le permis de construire est postérieur au 1 er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale...). Pour un bien en copropriété, cette recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives.
En cas de présence d'amiante, le diagnostic doit faire apparaître l'état de conservation des matériaux et des produits.
En fonction des résultats, son obligation varie d'un simple devoir de contrôle périodique de la conservation des éléments contenant de l'amiante, à l'exécution de travaux de suppression de l'amiante.
En l'absence d'état annexé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Le diagnostic plomb : tout vendeur d'un bien construit avant 1948, affecté en tout ou partie à l'habitation, et situé dans une zone à risque, doit faire réaliser un état des risques d'accessibilité au plomb dans les peintures. Cet état sera annexé à la promesse de vente ou au contrat de vente définitif.
Il devra dater de moins d'un an au jour de la promesse ou du contrat de vente.
À compter de l'entrée en vigueur des dispositions sur le diagnostic technique, si la concentration de plomb est inférieure aux seuils réglementaires, il ne sera plus nécessaire d'établir à nouveau un diagnostic lors d'une vente ultérieure.
Les zones à risque sont déterminées par arrêté préfectoral.
La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, prévoit une modification de ces règles. Un décret reste en attente de publication.
En absence d'état annexé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.
La présence de plomb mentionnée dans l'état n'empêche pas la vente. Les parties devront déterminer, en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la charge des travaux.
En cas d'accessibilité au plomb, une copie devra être communiquée aux occupants du bien, à toute personne amenée à faire des travaux sur l'immeuble et au préfet.
Les termites
Ce point ne concerne pas notre région, du moins pour l'instant
La sécurité des piscines (déjà obligatoire) : depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade.
Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l'installateur lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu.
Pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004: le propriétaire devra avoir équipé sa piscine d'un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006.
L'installation de gaz naturel : loi du 3 janvier 2003. En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation, un diagnostic de l'installation au gaz naturel, réalisée depuis plus de 15 ans est annexée à l'acte authentique réalisant la vente. Il doit dater de moins d'un an. À défaut, il ne peut être prévu une clause d'exonération des vices cachés.
L'étanchéité de la tuyauterie
Le raccordement des appareils de cuisson
La ventilation du logement
La combustion des appareils au gaz
Il faut compter environ 30 minutes à 1 heure pour que le contrôle de votre installation gaz, soit effectué. A l'issu de ce contrôle un rapport vous sera remis, commentant les problèmes décelés sur votre installation, et les travaux à effectuer pour une mise en conformité avec les normes en vigueur.
Si des travaux sont à envisager d'urgence, des aides pour le financement existent, vous pouvez vous renseigner auprès de Gaz de Strasbourg ou ENEREST
Diagnostic de performance énergétique : loi de simplification du droit en date du 9 décembre 2004)
A compter du 1er juin 2006, l'acquéreur pourra demander au vendeur la production de ce diagnostic.
Il devra contenir notamment :
- la quantité d'énergie effectivement consommés ou estimés pour une utilisation normale du bien, - des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.
Il n'aura qu'une valeur informative et sa durée de validité sera de 10 ans.
En outre, le vendeur doit fournir deux autres types d'informations relatives à la sécurité des piscines et à la superficie du logement.
Le diagnostic immobilier pour les risques technologiques et naturels
Le vendeur d'un bien doit informer l'acquéreur de l'existence des risques, lorsque ce bien est situé : dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé ou dans une zone de sismicité définie par décret. Un état des risques devra être annexé à toute promesse de vente ou d'achat et à tout contrat constatant la vente.
Le vendeur doit également avertir l'acquéreur des sinistres subis par l'immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d'assurance au titre des catastrophes naturelles de l'existence de cette installation. Lorsqu'une installation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain doit informer l'acquéreur.
Pour le cas où le vendeur est l'exploitant de l'installation, il doit indiquer par écrit à l'acquéreur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques. L'acte de vente doit attester de l'accomplissement de cette formalité.
L'exploitant d'une installation classée doit également communiquer au propriétaire du terrain, un état à jour de la pollution des sols. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant la vente.
Ces obligations devront être remplies dans les quatre mois à compter de la publication des arrêtés préfectoraux, qui devra intervenir dans le délai d'un an à compter de la publication du décret du 15 février 2005, soit avant le 17 février 2006.
Informations supplémentaires au dossier technique, les charges de copropriété
En cas de vente d'un lot situé dans une copropriété, le syndic adresse au notaire un état daté des charges de copropriété. Ce document comporte notamment :
- les provisions exigibles du budget prévisionnel
- les charges impayées sur les exercices antérieurs...
Les frais de questionnaire (dont le montant a été voté en Assemblée Générale) sont répartis conformément aux indications communiquées par le syndic.
A défaut de précision, ils sont supportés par l'acquéreur (art. 1593 du Code civil).
Lors de la vente d'un lot, le vendeur doit avoir acquitté l'ensemble des charges dues jusqu'à la date de signature de l'acte de vente.
Pour en attester, il doit produire un certificat "dit de l'article 20" (loi du 10 juillet 1965), délivré par le syndic de la copropriété.
Ce certificat doit dater de moins d'un mois.
Si ce certificat n'est pas fourni, le notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze j ours à compter de la vente.
Le syndic a lui-même quinze jours pour former opposition à la remise du prix de vente au vendeur par voie d'huissier. Les effets de l'opposition sont limités au montant qu'elle énonce.
Le notaire adresse également au syndic par lettre recommandée avec avis de réception une notification indiquant les coordonnées de l'acquéreur.
Tout candidat à l'acquisition d'un lot ou bénéficiaire d'une promesse de vente peut prendre connaissance du carnet d'entretien.
Ce document mentionne notamment les références des contrats d'assurance de l'immeuble, l'année de réalisation de travaux importants, la référence des assurances dommages dont les garanties sont en cours, la référence des contrats de maintenance sur les équipements communs.
Le vendeur peut en obtenir, à ses frais, une copie auprès du syndic.
Association syndicale
En cas de vente de son bien, le propriétaire d'un bien immobilier dépendant d'une association syndicale doit en informer l'acquéreur, ainsi que de l'existence d'éventuelles servitudes.
Le bornage en cas de vente d'un terrain
Dans l'avant contrat ou l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), une information doit être donnée sur le bornage.
Deux situations doivent être distinguées:
- s'il s'agit d'un terrain isolé: l'acte doit mentionner si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte ou non d'un bornage. Celui-ci est alors facultatif.
- si le terrain fait partie d'un lotissement : l'acte doit mentionner le descriptif du terrain tel qu'il résulte du bornage. Celui-ci est alors obligatoire.
L'absence de l'une ou l'autre mention permet au bénéficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de promesse d'achat) ou encore à l'acquéreur, d'invoquer la nullité de l'acte.
Cette action doit être intentée avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Si la mention est omise dans l'avant-contrat, l'action en nullité ne peut être intentée si cette mention figure dans l'acte de vente authentique. La jouissance paisible
L'obligation de délivrance
La délivrance consiste dans la remise effective du bien à l'acquéreur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout meuble, sauf si le bien est vendu loué.
Le bien vendu doit être délivré dans l'état où il se trouve au jour de la signature de l'acte de vente avec ses accessoires (exemple: lavabo). Il doit être conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis.
En contrepartie de la délivrance, l'acquéreur paie le prix de vente.
La garantie d'éviction
La garantie d'éviction permet d'assurer à l'acquéreur la "jouissance paisible" du bien acheté.
Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble à cette jouissance. Le vendeur doit notamment révéler à l'acquéreur l'existence de servitudes supportées par le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.).
Si le bien est loué, le bail est opposable à l'acquéreur, qui doit le poursuivre dès lors que ce bail a date certaine (bail authentique signé par-devant notaire ou dûment enregistré).
Les droits de préemption du locataire
Le droit de préemption offre au locataire la possibilité d'acheter le bien immobilier qu'il loue, par préférence à toute autre personne.
Le propriétaire doit "purger" ce droit dans deux cas uniquement :
- Première vente du logement occupé après la mise en copropriété de l'immeuble
Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le logement qu'il occupe.
Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. L'offre est valable deux mois. La vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à quatre mois si la vente est subordonnée à l'octroi d'un prêt).
Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour vendre à son locataire.
L'offre est valable deux mois et la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après l'acceptation de l'offre (porté à quatre s'il y a un prêt).
Si le locataire n'a pas donné suite à l'offre et si le vendeur a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente.
Le locataire aura alors un mois à compter de la réception de cette nouvelle offre pour l'accepter. Si le locataire décide d'acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais que ci-dessus.
Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de préemption du locataire dans le cas de la vente suite à une première mise en copropriété.
Droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une personne publique (exemple: la mairie) d'acquérir par priorité un bien mis en vente par son propriétaire.
Le droit de préemption urbain a été institué en vue de la réalisation de projets d'intérêt général (exemple: création d'un hôpital).
Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu'il existe, le vendeur doit effectuer une déclaration d'intention d'aliéner auprès de la mairie du lieu de situation du bien.
Dans la pratique, le notaire effectue cette démarche pour le compte du vendeur.
La déclaration doit indiquer le prix, les conditions de la vente, diverses mentions concernant notamment la consistance (surface), l'usage du bien vendu (habitation, commercial, professionnel...), son mode d'occupation (libre, occupé par le propriétaire, un locataire...).
La mairie a deux mois pour répondre.
En cas de silence de sa part durant ce délai, elle sera considérée comme ayant renoncé au droit de préemption urbain. La signature de l'acte de vente définitif ne peut pas intervenir avant la renonciation expresse ou implicite du titulaire de ce droit.
La garantie des vices cachés
Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Ces vices empêchent d'utiliser le bien conformément à son usage ou en diminuent tellement la valeur, que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance.
Le vice caché est celui qui n'était pas connu de l'acquéreur et qui n'aurait pu être révélé par un examen normal du bien (exemple: l'absence d'eau courante pour une maison à usage d'habitation pourvue de robinetterie et canalisations).
L'acte de vente peut contenir une clause d'exonération de cette garantie. Cette clause n'est pas valable si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, ou s'il avait connaissance de l'existence du vice, ou encore s'il a construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. L'action de l'acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de la découverte de vices (ventes intervenues à compter du 19 février 2005).
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| Pour le Bailleur, ses obligations | Des diagnostics sont aussi obligatoires:
L'OBLIGATION DU BAILLEUR DE REMETTRE UN LOGEMENT DECENT
(décret du 30.01.2001 : JO du 31.01.2002) Le bailleur d'un logement loué nu à titre de résidence principale est tenu de délivrer un logement décent. Cette obligation concerne les locations en cours ou à venir :
Est décent le logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
LES CARACTERISTIQUES D'UN LOGEMENT DECENT
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Dans les départements d'outre mer il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques.
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
6. Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Les pièces principales sont destinées au séjour et au sommeil (CCH: R111- 1-al. 3) le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.
Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer cette condition n'est pas obligatoire.
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les départements d'outre mer l'alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire (sur l'évier comme sur la douche ou la baignoire).
Normes de surface ou de volume
Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions du CCH : art. R.111-2 (alinéa 2 et 3)
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.
Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
TRAVAUX D'AMELIORATION
Les travaux de mise aux normes réalisés dans le cadre de la loi du 12 juillet 1967 devront désormais être réalisés dans le respect du décret relatif à la décence.
Les normes de confort et d'équipement prévues par le décret du 9 novembre 1968 sont supprimées (décret du 9.11.68: art.: 1, 5 à 14 et 17) . Pour rappel La loi du 12.7.67 détermine les modalités de réalisation des travaux destinés à adapter les locaux d'habitation avec les normes de sécurité et de confort. Ce texte précise les conditions de réalisation des travaux lorsque l'initiative émane du bailleur ou lorsque le locataire lui-même souhaite les exécuter ou les faire exécuter.
LES RECOURS DU LOCATAIRE
Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au bailleur, à tout moment, sa mise en conformité; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.
A défaut d'accord entre les parties, c'est le juge qui détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. A défaut de réaliser les travaux dans le délai convenu, le juge peut réduire le montant du loyer.
Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement ils peuvent donner mandat à une organisation de locataires siégeant à la commission nationale de concertation ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion, pour agir en justice en leur nom.
> Les associations de locataires membres de la CNC (commission nationale de concertation) sont : la CNL (Confédération Nationale du Logement)
la CGL (Confédération Générale du Logement)
la CLCV (Confédération Consommation, Logement, Cadre de Vie)
la CSF (Confédération Syndicale des Familles)
l'AFOC (Association Force Ouvrière Consommateurs)
Les associations de défense des locataires ou des personnes en situation d'exclusion ne pourront agir pour le compte des locataires que si elles sont spécialement agrées à cette fin. L'agrément sera accordé par arrêté , à chacune d'elles (arrêté à paraître)
AIDES AU LOGEMENT
(Code de la sécurité sociale : art. L. 542-2-2, L.542-6 et L. 553-4)
En principe, les aides personnelles au logement ne peuvent être attribuées lorsque le logement habité ne répond pas aux normes de décence, toutefois l'allocation logement peut être maintenue dans deux situations :
- lorsque le locataire agit en justice pour demander sa mise en conformité ;
- sur examen au cas par cas pour tenir compte de la situation sociale de la personne ou de la famille (les modalités de l'octroi dérogatoire seront fixées par décret et l'aide ne pourra être versée directement au bailleur).
Les modalités d'octroi dérogatoires de l'aide seront fixées par décret.
Les CAF ou les CMSA sont habilitées à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence. Le maire ou toute association de défense siégeant à la commission nationale de concertation, peuvent les saisir lorsqu'une situation de logement indécent est portée à leur connaissance.
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